第一步：市场研究

在考虑投资福州闽侯新楼盘之前，首先需要进行市场研究。了解当地的房地产市场趋势、供需情况以及未来发展规划，可以帮助我们评估该投资的潜力。

第二步：选择合适的楼盘

根据市场研究的结果，选择适合投资的福州闽侯新楼盘。考虑因素包括地理位置、交通便利性、配套设施等。同时，要关注楼盘的开发商和建筑质量，确保投资安全。

第三步：调查用地情况

对于福州闽侯593亩商服用地底价成交，需要进行详细的用地调查。了解用地的土地性质、批准用途、用地限制条件等因素，以评估其商业和投资潜力。

第四步：分析投资回报率

根据楼盘的价格、预计租金收入和预计的增值潜力，进行投资回报率的分析。这可以帮助我们确定该投资是否值得，并与其他潜在投资进行比较。

第五步：评估风险

对于任何投资，都需要评估风险。考虑到福州闽侯新楼盘的风险因素，如政策风险、市场波动、竞争压力等，以制定风险规避策略。

第六步：确定融资计划

如果确定投资福州闽侯新楼盘是明智的选择，那么需要制定融资计划。根据自身资金情况，可选择自筹资金或与银行等金融机构合作进行融资。

第七步：签署合同

一旦决定投资福州闽侯新楼盘，需要与开发商签署购房合同或投资合作协议。确保合同条款明确，保护自身权益。

第八步：监督施工过程

作为投资者，应密切关注福州闽侯新楼盘的施工过程。确保开发商按照合同约定进行施工，确保建筑质量和工期。

第九步：出租或销售物业

一旦福州闽侯新楼盘建成，可以选择出租或销售物业。对于商服用地，可出租给商业租户，获得稳定的租金收入。或者等待房地产市场上涨，进行物业的出售。

第十步：持续管理和评估

投资并购置福州闽侯新楼盘后，需要进行持续的管理和评估。定期评估租金收入、市场变化和物业价值，以及执行必要的维护和改善措施，确保投资回报。

通过以上的步骤，我们可以更加系统和有条理地进行福州闽侯新楼盘投资。但投资决策仍需要全面了解市场和详细分析。